Heutzutage muss man wissen, in was man sein Geld investiert. Durch niedrige Zinsen auf dem Konto sollte man lieber in Immobilien investieren, denn diese steigen an Wert mit den Jahren, vor allem in den Ballungsgebieten und Städten Deutschlands. Wer also ein glückliches Händchen hat, der kann ein passives Einkommen erzielen. Entweder sind Immobilien ein persönliches Unterfangen oder sie sind von politischer Natur. Bei Privatpersonen und auch bei Investoren haben sie einen finanziellen Hintergrund, denn wer das Vermögen hier investiert, kann es sich vermehren lassen. Investoren zum Beispiel haben ein erhöhtes Eigenkapital, so kann man sein Vermögen wirklich in eine finanzielle Unabhängigkeit umwandeln. Natürlich muss man sich erstmal ein Bankdarlehen holen, doch dieses kann man mit Hilfe der Miete, die man für das Objekt bekommt, abzahlen und in einigen Jahren gehört einem die Wohnung oder das Grundstück und wenn es weiterhin vermietet wird, kann man gut von den Einkünften leben. Durch die niedrigen Zinsen im Moment, ist es möglich den Kredit zeitnah zu begleichen und Sondertilgungen zu zahlen. Vor dem Kauf jedoch, sollte man sich überlegen, wieso der Kauf getätigt wird. Welche Motivation hat man, wenn die Wohnung einem gehört, jedoch andere Menschen drin wohnen?
Übersicht
Was bedeutet passives Einkommen mit Immobilien zu erwirtschaften?
Statt Konsum auszugeben und sich mit Dingen zu überladen, die man nicht wirklich zum Leben braucht, sollte man sich einen Kedit bei der Bank holen und eine Eigentumswohnung kaufen. Wenn man schon eine hat, in der man wohnt, dann gilt es, diese zu vermieten, denn nur so kann man diese Wohnung abzahlen, ohne zusätzliche Kosten zu haben. Am Monatsende geht das plus- minus-null auf, weil die Miete den Kredit deckt. In jungen Jahren kann man sowas schon machen, gerade wenn man Erspartes hat und Überschuss auf dem Konto. Zinsen gibt es kaum, bei erspartem Geld, doch die Immobilienpreise steigen und die Wohnungen, die vor 6 Jahren noch 100 000 Euro wert waren, sind in den Städten mittlerweile schon gut auf das Doppelte angestiegen, die Tendenz ist weiterhin steigend. Also kann man sich natürlich einen Kredit holen, diesen Abzahlen und nach 10 oder 15 Jahren das erste passive Einkommen mit Hilfe der vermieteten Wohnung einnehmen. Der Immobilien Cashflow Booster Kurs von Eric Promm erklärt dies im Detail ausführlicher.
Ist passives Einkommen mit Wohnraum wirklich passiv?
Ob man passives Einkommen mittels Immobilien hat oder nicht, entscheidet sich an der Art, wie man die Wohnung vermietet. Sollte man immer noch Schulden darauf haben, muss man die Miete nicht versteuern, denn der Kredit läuft weiter und die Kosten auch. Ist die Wohnung ersteinmal komplett abbezahlt, dann muss man Steuern zahlen, die aus den Einnahmen errechnet werden, die jährlich eingehen. Dazu wird die Miete gezählt, die die Mieter zahlen. Das Hausgeld geht bei einer Wohnung immer auf den Eigentümer und wenn man Reperaturen dort verzeichnen kann, dann wird das ebenfalls angerechnet. Denn dies muss von der erwirtschafteten Miete genommen werden und deshalb kann es auch steuerpflichtig abgesetzt werden. Für Investoren ist das natürlich weniger ein Problem, denn sie haben mehrere Wohnungen, die sie bereits schon abbezahlt haben und von dessen Einkünften sie leben. Die Objekte sind meist in Großstädten und die Mieteinnahmen sehr hoch. Wenn der Kredit dafür schon abbezahlt ist oder das Ersparte dafür verwendet wurde, kann man ein passives Einkommen aus den verschiedenen Mieteinkünften ziehen. Je mehr man Projeke am Laufen hat und Wohnungen vermietet, desto höher wird der Lebensstandard und die Einkünfte. Da jedoch nicht jeder ein Investor ist und auch diese einmal klein angefangen haben, muss man mit einem Objekt beginnen und dies über Jahre hinweg vermieten, pflegen und in Stand halten. Nur so kann man auch besondere Einkünfte erhalten.
Welche Arbeiten fallen dennoch an?
Wer eine Eigentumswohnung besitzt, muss diese auch verwalten. Bei einem Mieterwechsel ist es Pflicht, dass sie renoviert wird. Auch die Möbel, die die Vermieter nutzen, wie zum Beispiel eine Küche wird mit den Jahren älter und muss irgendwann ausgetauscht werden, auch hierfür entstehen kosten. Natürlich gibt es Menschen, die sich mit Bauarbeiten auskennen und alles in der Wohnung selbst handwerken. Dabei spart man viel Geld, kann die Handwerksarbeiten jedoch nicht von der Steuer absetzen, da keine Rechnung vorhanden ist. Eine Grundsteuer wird jedes Jahr fällig, am preisintensivsten ist sie jedoch, wenn man die Wohnung kauft, da kann es schon einmal mehrere Tausend Euro betragen, je nach Größe und Lage. Auch das Geld muss in die Miete mit einberechnet werden, sonst legt man es am Jahresende drauf. Sanierung ist auch ein ganz wichtiger Punkt. Nach jedem Mieterwechsel muss die Wohnung nicht nur renoviert werden, sondern auch Mängel behoben werden. Das heißt, wenn die Heizung defekt oder veraltet ist, gehört es sich für den Eigentümer, eine neue Anlage einbauen zu lassen. Schimmel an den Wänden müssen beseitigt werden, wenn solcher entsteht, doch auch Kleinigkeiten, wie Steckdosen, die defekt sind oder Leisten am Boden, die sich im Laufe der Jahre gelockert haben. Ist das Laminat durch den Mieter zu sehr abgenutzt, dann sollte man es austauschen lassen. Dafür zahlt der Mieter eine Kaution. Am Ende, wenn er mit Mängeln die Wohnung verlässt, kann der Eigentümer dieses Geld einbehalten.
Was kann man leicht auslagern auf Kosten der Rendite?
Die Hausverwaltungskosten sollte man auf die Mietkosten der Mieter auf alle Fälle mit draufschlagen. Wer eine Wohnung kauft und vermietet, der sollte Spaß an Immoblien haben und sich natürlich auch mit Krediten und Geld auskennen, doch auch unternehmerisches Denken haben. Man sollte genau rechnen und schauen, dass man nicht mehr Ausgaben, als Einkünfte hat. Eine Herzenssache ist eine Investitionsanlage nicht, sondern eher ein unternehmerischer Anlass sich Geld zu verdienen. Man kann einige Kosten auslagern, die die Mieter dann auch mit bezahlen, doch die Miete muss im Durchschnitt zu anderen Mietobjekten in der Gegend angemessen sein. Und wenn man den Kredit noch abzahlen muss, kommt unter dem Strich nicht wirklich viel raus. Wenn man selbst keine Ahnung hat, dann muss man alles einen Berater machen lassen und auch das wird noch einmal sehr teuer. Wer die Wohnung günstig einkauft, der kann natürlich Gewinn machen, im Laufe der Jahre natürlich.
Mit welchen Arten kann man Geld mit Immobilien verdienen
Investoren haben viele Wohnungen, die sie vermieten und somit auch einen Gegenwert. Man kann natürlich eine Immobilie kaufen und abbezahlen, dann wartet man 10 Jahre, bis sich der Preis der Immobilie in dem Gebiet verdoppelt hat und verkauft diese wieder. Andere Investoren möchten lieber regelmäßige Mieteinkünfte haben, damit diese dann auch regelmäßig auf das Konto eingehen können. Bei nur einem Produkt jedoch ist die Geldspanne nicht sehr hoch. Leben kann man davon nicht, eher ein kleines Zubrot. Sollte man Plus machen, muss man sich im Klaren sein, dass das alles versteuert werden muss. Wer also Immobilien haben möchte, der sollte in den Immobilienhandel eintreten.
Fix und Flix (Renovieren und Verkaufen)
Ein Wohnung, die man kauft, kann man renovieren, wenn man ein Händchen dafür haben und dann weiterverkaufen, für einen höheren Preis versteht sich. Doch dauch das ist meist sehr zeitaufwendig. Bei Mehrfamilienhäusern ist das zum Beispiel ein gutes Gelingen. Denn diese kann man renovieren lassen und teurer verkaufen. Da muss man jedoch vorher auch genug recherchieren, wie zum Beispiel die Lage des Objekts, der Preis vor und nach der Renovierung und die Kosten, die bei einer Renovierung entstehen. Nur so kann man sich auch ein Bild von dem Gewinn machen. Am besten eine Kosten- und Verkaufstabelle anlegen und schauen, was unter dem Strich rauskommt. Kleine Wohnungen zum Beispiel lohnen sich da weniger zu verkaufen und renovieren. Man sollte schon bei größeren Immobilien anfangen.
Buy and Hold (Kaufen und behalten)
Wer eine Wohnung kauft und dann behält ist am besten von allen dran. Man kann selbst in die vier Wände einziehen und wenn diese dann zu klein sind, weil man Nachwuchs erwartet, behält man das Objekt und kauft sich einfach noch ein zweites dazu. Das erste widerum vermietet man für einen guten Mietsatz und kann davon den Kredit abbezahlen. In der zweiten wohnt man dann und kann so die eigene Miete sparen. Denn diese ist meist sehr hoch in den Städten. Wer diesen Mietbetrag für dich allein ausgibt und das Darlehen davon bezahlt, hat irgendwann mal seine eigene Wohnung und vor allem, wenn man Retner ist, wird das zum Vorteil, weil man dann weniger Geld bekommt und günstig in der abbezahlten Wohnung leben kann. Nach 10 Jahren wird das Objekt, wenn es nicht mehr benötigt wird, steuerfrei verkauft und so kann man durch die Wertsteigerung natürlich auch einiges gewinnen. Nach 10 Jahren entfällt eine sogenannte Spekulationssteuer, die man vorher jedoch bezahlen muss. Also sollte man sich die Zeit nehmen und das Objekt 10 Jahre behalten und damit Geld verdienen. Vermietungen sind nämlich wirklich rentabel, vor allem in einigen Gebieten, wo die Nachfrage höher, als das Angebot ist.
Mischformen wie 1/3/10
Die 1/3/10 Strategie kann zu hoher Rendite führen. Man kann hier die Steuergrenzen sehr gut ausnutzen und sich „reich vermieten“, wie man so schön sagt. Die ersten drei Jahre kann man bei Renovierung alles voll von der Steuer absetzen. Dabei werden bis zu 15 Prozent des Kaufpreises steuerpflichtig geltend gemacht. Auch später sollte man sich mit den Renovierungsarbeiten auseinander setzen. Erstens ist das sehr rentabel durch die Werbungskosten und durch die Steigerung der Mieteinnahmen. Nach 10 Jahren kann man es dann für einen viel höheren Betrag und Steuerfrei wieder verkaufen.
Alternativen zu Immobilien
Eine Alternative zu Immobilien sind entweder Aktien, die man erwerben kann, doch hier ist auch das Risiko größer. Ein schlechter Tag und schon kann das ganze Geld auf einen Schlag weg sein. Sollte man die Immobilie nicht verkaufen können, so kann man diese immer noch vermieten, wenn sie in einem guten wirtschaftlichen Bereich oder in Stadtnähe liegt. Grundstücke sind eine weitere Alternative zu Immoblien, denn wenn man über große Weideländer verfügt, die man an die Stadt verkaufen kann und damit ein gutes Einkommen hat, ist man abgesichert. Grundstücke sollten jedoch auch in Stadtnähe liegen. Wer zum Beispiel in der Nähe eines Gewerbegebietes ein Grundstück hat, der kann es rentabel verkaufen. Einige haben seit 30 Jahren auf dem Land Grundstücke und die Städte sind mittlerweile so gewachsen, dass diese Grundstücke schon fast am Stadtrand liegen. Natürlich sind sie auch mehr wert dadurch. Ein Grundstück muss jedoch auch eine Baugenehmigung haben, damit dort Häuser errichtet werden können.
Aktien
Viele Leute schwören auf Aktien, weil man dadurch Geld im Schlaf verdienen kann. Doch das ist noch nicht alles. Aktien sind mit viel Arbeit verbunden, mehr, als die Immoblien, denn man muss immer auf dem neusten Stand sein, sonst verliert man sehr viel Geld. Man nennt Aktien auch Wertpapiere, die für eine gewisse Aktiengesellschaft stehen. Als Finanzierunginstrument für große Investoren kann man hier sehr viel Geld in kurzer Zeit gewinnen, doch auch wieder verlieren. Man sollte sich gut mit Akien und der Börse auskennen und wenn das der Fall ist auch regelmäßig nach den Börsenkursen schauen, denn wenn die Aktie zuviel an Wert verliert, ist das investierte Geld weg. Aktien sind unsicherer als Immobilien, denn man hat nur die Papiere und keinen materiellen Wert.